Vivienda o bolsa, ¿cuál gana en rentabilidad?

Vivienda y bolsa: invertir en activos o cotizadas inmobiliarias. ¿Cuál gana en rentabilidad?

El sector inmobiliario no está resultando este 2023, uno de los más “accesibles” para el ciudadano de a pie. Las subidas de tipos de interés por parte de los bancos, han hecho que las hipotecas se disparen y cada vez sea más costoso comprar o mantener el pago de una vivienda a través de las mismas.

El inmobiliario, desde el lado del particular sale caro.

Según los últimos datos, el índice Euríbor a un año, que es utilizado como principal referencia para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas, no ha dejado de subir en lo que va de 2023, aunque debido a que el Banco Central Europeo, ha dejado de subir los tipos de interés se ha relajado hasta colocarse por debajo del 4%. Aunque viene s cierto que el indicador continúa en máximos desde noviembre de 2008, cuando se colocaba en el 4,350%.

La primera consecuencia de estas cifras es que la concesión de hipotecas se ha desplomado un 25,7%, se trata de la mayor caída en una década, según los datos difundidos según los datos del Consejo del Notariado, correspondiente a julio de 2023. La cantidad media otorgada también ha caído casi un 4% interanual, de tal manera que a día de hoy el crédito que otorgan los bancos españoles apenas supera los 143.000 euros cuando el apaisado llego a rozar los 170.000 euros. 

Con ello no es de extrañar que la compraventa de viviendas siga en caída libre y sin freno. Los datos a conocer este mes de septiembre por el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman que encadena ya ocho meses de retrocesos interanuales, después de haberse desplomado un 23,7%, respecto al mismo mes del año pasado. Y es que sólo se registraron 44.086 operaciones, la cifra más baja en el noveno mes del año desde el año 2020.

Aún así. La rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler se ha mantenido estable durante el tercer trimestre en el 7,1% ya que en el mismo periodo de 2022 el retorno que ofrecía se situaba también en la misma cifra.

Según varios estudios, la rentabilidad obtenida es superior a las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (4%). 

- Rentabilidad de la vivienda.

• Entre las capitales españolas. En Madrid, la rentabilidad alcanza el 5,2%.

- Rentabilidad de los garajes.

• Entre las capitales españolas. En Madrid, la rentabilidad alcanza el 5,1%

- Rentabilidad de los locales comerciales.

• Los locales comerciales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales.
• Entre las capitales españolas. En Madrid, la rentabilidad llega al 8,2%.

- Rentabilidad de las oficinas.

• Entre las capitales españolas. En Madrid, la rentabilidad se sitúa en el 7,4%.

Según los estudios, vistos por nosotros la compraventa de vivienda gana en rentabilidad un 3% frente a bolsa.

 

¿Que pasará con el precio de la vivienda en 2023?

 En el último trimestre de 2023

¿Qué pasará con el precio de la vivienda en 2023?

Ya estamos en el último trimestre de 2023. Y muchos clientes, tanto compradores como vendedores, se hacen la misma pregunta, que va a pasar con el precio de la vivienda?

Como siempre, y como en todo, el vaso se ve medio lleno y medio vacío.

Intentando dar luz a esta cuestión a continuación en estas líneas, resumimos varías noticias al respecto y podemos resumir que

El precio de la vivienda no bajará en 2023, según la mayoría de expertos inmobiliarios

El mercado residencial vive un momento de moderación de su actividad tras dos años de un incremento importante de las operaciones de compraventa de viviendas tras la salida de la pandemia. Como todos sabemos el actual entorno de inflación en Europa ha llevado al Banco Central Europeo a subir los tipos de interés del dinero al 4,5%, lo que ha llevado al euríbor, el principal índice de referencia en las hipotecas en España, a superar el 4% desde el mes de junio. 

A diferencia de al burbuja inmobiliaria vivida en la primera década de este siglo, los precios no se han disparado desde la salida de lo peor del coronavirus, aunque no han parado de crecer, por el momento. La importante subida de las transacciones de viviendas ha estado acompañada de incrementos de los precios oficiales del 3,7% en 2021 y del 7,4% en 2022, según el INE. 

A cierre de 2022, los precios de oferta en la mayoría de los anuncios publicados en los principales portales inmobiliarios alcanzó un 5% de incremento, y de un 7,2% interanual en el último informe de agosto, superando pro primera vez los 2.000 euros/m2 desde el verano de 2008.

-" Se prevé un estancamiento leve en los precios de la vivienda en España, y que actualmente ya apreciamos, y unos reajustes negativos en torno al 3% para final de año. No obstante, hay una demanda latente muy alta, pero apenas hay oferta, de ahí que la caída de precios sea tan baja, en relación la caída de compraventas. A su vez, la obra nueva se encuentra frenada por la inflación, por que ahora mismo es muy caro construir".

 - “Estamos viendo que, actualmente, la demanda relativa sobre la oferta de viviendas en venta es un 16% superior respecto a la vuelta al cole del año pasado, mientras la oferta de casas en el mercado se ha reducido un 7%. Con este panorama, se puede intuir que los precios no bajarán en lo que queda de año, por lo que cabría esperar una subida de 2% de aquí al final de año a nivel nacional”. Según Daniel Del Pozo CEO de idealista/data.

- Las transacciones realizadas entre 2021 y 2022 superaron en un 19% alas que se realizaron entre 2018 y 2019, antes de la crisis del coronavirus, según la estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Para este año, ya se esperan menos compraventas que en 2022, cuando se registraron cerca de 650.000 operaciones, su mejor dato desde 2007, según el instituto nacional.

- “ Creemos que la estrategia de subidas de los tipos de interés está llegando a su fin. Tras la última subida de septiembre se debería comenzar a ver cierta relajación de cara al año que viene, lo que supondría una vuelta a la expectativas de compra y una paulatina rebaja de los estándares de ratios de endeudamiento de las familias y empresas”, según Juan-Galo Maciá, presidente de Engel & Völkers Iberia.

- La caída de las operaciones no está suponiendo, el momento, una paralización del mercado de la vivienda, como se vivió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 en España. Hasta Julio de este año, se habían vendido más de 360.000 unidades, un 5,3% menos que en el mismo periodo del año pasado, según el INE. Y las estimaciones pasan por superar el medio millón de casas vendidas en 2023, en unos términos similares al periodo prepandemia (2028-2019), o incluso mejores.

- " Es innegable que el aumento de los tipos de interés ha resultado en que la mayoría de transacciones inmobiliarias se cierren en un segmento de precios inferior al promedio de años anteriores. Si en 2021, el valor promedio de las transacciones en nuestra red de inmobiliarias superó los 200.000 euros, al finalizar el primer semestre de 2023, el valor promedio no ha superado los 150.000 euros", comenta Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal.

ESTO NO HAY QUIEN LO ENTIENDA

 ESTO NO HAY QUIEN LO ENTIENDA, LA VIVIENDA SUBE UN 7% EN EL ÚLTIMO AÑO

Ni Euribor, ni hipoteca, ni nada. Todo parece indicar que el precio de la vivienda tendría que haber pinchado hace meses pero sigue subiendo en la mayoría de España.

    Según varios estudios e informes, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en el mes de agosto se situó en 2.084 euros por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 0,62% frente al mes de julio, mientras que el repunte en el último año se ha situado en el 6,83%, según el informe mensual de precios de venta de pisos.com.

    Según el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, la trayectoria alcista de los precios de la vivienda sigue "en racha", a pesar de que la concesión de hipotecas "se ha enfriado". El experto indica que la presión de la demanda todavía juega un papel fundamental a la hora de sostener los valores medios, así como los "inflados costes" que implica el desarrollo de promociones de obra nueva. 

    El mercado residencial se nutre de nuevo stock disponible de forma muy lenta, algo que fuerza el desequilibrio, especialmente en aquellas plazas, donde conviven el interés por comprar para habitar y para invertir, subraya el portavoz del portal inmobiliario.

    En este sentido, Font se muestra cauteloso acerca del techo de estos repuntes, dado que todavía hay crecimientos de dos dígitos en varios territorios y los descensos que se registran son escasos en número y "bastante contenidos". No obstante, anticipa que la moderación tiene que llegar porque resulta "insostenible" que compraventas y préstamos caigan y los precios evolucionen de forma contraria por mucho tiempo.

    Según el informe mensual de pisos.com, las regiones más caras en agosto fueron Baleares(4.150 euros por metro cuadrado), Madrid (3.524 euros) y País Vasco (3.001 euros), y las más baratas Extremadura (820 euros), Castilla La Mancha (870euros), Castilla y León (1.119euros).

    Respecto a las provincias, los incrementos más abultados de un año a otro se localizaron en Málaga, Baleares y Santa Cruz de Tenerife (+17,96 - 16,89 y 16,29%, respectivamente). Las bajadas más pronunciadas, en cambio, las arrojaron Ourense, Zamora y Toledo (-5,27 / -4,63 y -4,09%) respectivamente.

¿Conoces las "hipotecas verdes"?

 Hipotecas Verdes, ¿Qué son?

• Las hipotecas verdes son un producto relativamente reciente destinado a la compra, construcción o rehabilitación de viviendas sostenibles.
• Estos préstamos hipotecarios premian la eficiencia energética y ofrecen mejores condiciones para aquellos que tengan mejor calificación.

"El objetivo de estos productos es incentivar la compra de viviendas con una buena calificación energética para preservar el medio ambiente".

La concienciación por el cuidado del planeta está creciendo hasta tal punto que ha llegado también al sector inmobiliario y cada vez son más las personas que buscan viviendas más eficientes y con menor impacto ecológico.

Fruto de esa preocupación, surge también la financiación ecológica. Son lo que se conoce como hipotecas verdes, un producto relativamente reciente en el mercado español (pero que se puede encontrar en algunas entidades), que, además de ofrecer ventajas financieras a los clientes, apuesta por la promoción de la sostenibilidad, la eficiencia energética y la protección del medio ambiente.

En GESPAIN te explicamos qué son las hipotecas verdes, qué particularidades y ventajas tienen, quién las puede pedir, entre otras cuestiones. 

Las hipotecas verdes son un tipo de prestamo hipotecario que pretende premiar con un interés reducido (menor de los que se encuentran en el mercado) la compra, construcción o rehabilitación de una vivienda sostenible. En concreto, están destinadas a la adquisición de inmuebles con una calificación energética A o B (los dos escalones más altos) o a la rehabilitación de una vivienda antigua, que permita mejorar, al menso, en un 30% su eficiencia energética.

La mayoría de bancos que ofrecen este producto, mejoran las condiciones de una hipoteca tradicional. 

Permiten financiar has el 80% de su valor de tasación (o de compraventa si este resultase inferior), con un plazo máximo de 30 años. 

No suelen tener comisión de apertura. Ofrecen, también, la posibilidad de ver reducido en un punto porcentual el tipo de interés, contratando los servicios obtenidos por las entidades.

A mayor eficiencia energética, mejores condiciones

En este sentido, la condición principal para poder pedir una hipoteca verde es acreditar la alta eficiencia energética de tú vivienda. Para ello, necesitarás obtener el certificado de calificación energética, que indicará sus niveles de emisión de gases y de consumo. En base a este documento, se establecerán ciertas condiciones ventajosas para tu préstamo: a mejor calificación más bajo será el interés, con el consiguiente ahorro para tu bolsillo y beneficio para el medio ambiente.

Así, además de contribuir a reducir la contaminación y a hacer de la Tierra un planeta más limpio, las hipotecas verdes también tiene otras ventajas.

Ahorro económico

Piensa que no solo ahorrarás dinero en la hipoteca, también ahorrarás en tus facturas energéticas, gracias al menor consumo de tu casa. Y es que, según los expertos, una vivienda A+ consume en torno a un 30% menos de energía, lo que se puede traducir en un ahorro anual de unos 4.000 euros.

Menos riesgo

El riesgo de impago por parte de los clientes de una hipoteca ecológica se reduce, ya que, al ser un préstamo más asequible con unos tipos de interés más reducidos, la cuota que se paga es menor. A esto, se suma una factura energética más baja, al tratarse de una vivienda más eficiente.

Mayor valor del inmueble

Apostar por una cas eficiente garantiza un mayor valor de mercado de la misma en el mercado inmobiliario y más posibilidades de venderla en un futuro, algo, que sumado al menor consumo en suministros, reafirma el atractivo de la inversión. y, además, sin olvidar que estás contribuyendo a un futuro más sostenible con edificios y viviendas con impactos ambientales reducidos. 

Las hipotecas verdes triunfan entre los jóvenes

El compromiso por el medioambiente es cada vez mayor entre el sector más joven de la población. En el año 2021, el proyecto Climate of Change apuntaba a que el 71% de los jóvenes españoles mostraba preocupación por la emergencia climática. Un año más tarde, el tanto por ciento crecía hasta el 97% entre personas de 16 y 30 años, según los datos aportados por el informe "El Futuro es Clima". Esta concienciación por le cambio climático ya ha empezado a trasladarse al sector de la vivienda, donde las llamadas "Hipotecas Green" están adquiriendo protagonismo.

Ayudamos a nuestros vecinos

¿Qué es el alquiler vitalicio?

    El alquiler vitalicio permite obtener mucha liquidez a la firma de la operación. 

El vendedor deja de pagar los gastos que corresponden al propietario, tales como comunidad, IBI y derramas.

Supone una muy buena fiscalidad ya que los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial que se produce a la venta, siempre que se trate de la vivienda habitual.

¿En qué consiste una Venta con Alquiler Vitalicio?

La venta con Alquiler Vitalicio se realiza con inversores que buscan obtener una rentabilidad por el alquiler del inmueble.

El vendedor se beneficia al conseguir una importante suma de dinero, normalmente entre el 70-100% del valor de la vivienda, y el comprador de obtener una rentabilidad por su dinero invertido; el precio del alquiler anual suele oscilar entre el 3,5-5% del precio de compra.

Es importante considerar que en la Venta con alquiler Vitalicio, si bien se consigue una cantidad muy importante al inicio de la operación, existe el riesgo de tener que administrar ese dinero para poder pagar el alquiler. Por ese motivo, la Venta con Alquiler se suele realizar:

• Cuando el vendedor es de edad muy avanzada y se quiere obtener la mayor cantidad de dinero por la vivienda.

• Cuando existe una deuda muy alta que no se puede hacer frente de otra manera.

• Sobre una segunda vivienda que se va a disfrutar durante unos años, pero no de por vida.

Ahora que hemos explicado qué es una Venta con Alquiler Vitalicio, en INMOBILIARIA GESPAIN, te ayudaremos a conseguir el inversor adecuado para tu caso concreto, además de asesorarte en todos los aspectos jurídicos, financieros y fiscales que implica la firma de una operación de venta con alquiler garantizado.

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 Nuevo pacto sobre la ley de Vivienda.

Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
2. Nueva definición para grandes tenedores.
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
5. Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria.
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
7. Prohibición de "acuerdo entre las partes" contrarias a la Ley de Vivienda.
8. Medidas de protección frente a los desahucios.
9. Beneficios fiscales para propietarios.

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

"Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control". La declaración de un barrio o un municipio como <<zona tensionada>> dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas. 

    Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
• Por Ejemplo: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda(por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
• Que el precio d compra o alquiler de la vivienda haya aumentado a menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• Por ejemplo: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero d 2.020, hubiese aumentado en enero de2.023 el valor del IPC entre enero de 2.020 y 2.023 (12,9%) mas tres puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas entera, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas condiciones.

2.  Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

• Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas
• Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 . Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.

Además, se prevé que para enero de 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable inferior al IPC.

4 . Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

• Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler. 

• Por ejemplo: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.

• Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

5 . Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.

• Por ejemplo: el precio medio del alquiler, según el índice inmobiliario de Fotocasa, es de 11,43€/m2, por lo que de media en España se paga (por un piso de 80m2) 914 euros al mes. Esto hará que, de media, los inquilinos se ahorren una comisión media de 1.328 euros al entrar a vivir de alquiler.

6 . Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

7 . Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

8 . Nuevas medidas de protección frente a los desahucios.

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.

- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.

- Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

9 . Beneficios fiscales para propietarios

En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora no han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

- Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

- Bonificación 70%

    Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años

    Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación

- Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda.

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

¿Qué ha cambiado con respecto a la propuesta de Ley de Vivienda 2022?

De acuerdo con lo comunicado bajo el acuerdo para la aprobación y mejora de la Ley por el Derecho a la Vivienda se suprimen siete artículos relativos a políticas de consumo, materia donde el Estado no tiene competencia, y se modifican varios más para superar la vulneración competencial en materia de vivienda de las comunidades autónomas.

Más medidas de la Ley de Vivienda

Además, con respecto al anterior borrador de la Ley de Vivienda 2022 no se han mencionado en la rueda de prensa, pero que tampoco se han descartado explícitamente, por lo que habrá que esperar al borrador de la nueva Ley de Vivienda 2023 para conocer en detalle todas las medidas de esta normativa. Estas son algunas de las medidas antes contempladas:

• Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas: las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.
• Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
• Creación de la vivienda asequible incentivada. Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, donde los propietarios son personas privadas, con determinados beneficios (fiscales, urbanísticos) con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.
• Creación de un fondo social de vivienda. Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario.
• Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Se considera el parque público de vivienda social patrimonio por lo que queda protegido permanentemente y no podrá ser enajenado. Así se ofrece protección a esos hogares afectados por esa posible enajenación de la vivienda social que se ha producido hasta ahora. 

 INFORMACIÓN MERCADO HIPOTECARIO

Mercado hipotecario

La firma de hipotecas crecerá un 12% ese año sobre 2019 y alimenta las dudas sobre una nueva burbuja

• La firma de hipotecas se dispara y el tipo fijo se impone: supondrá el 75% del total de préstamos.
• la subida del importe medio del préstamo hipotecario alerta de una posible burbuja inmobiliaria.
• El BCE alerta de una nueva burbuja inmobiliaria y de la elevada deuda pública y privada.

Según las últimas noticias, la compraventa de viviendas y la firma de hipotecas encadenan varios meses de ascensos y se prevé que esta tendencia positiva continúe en 2022. Se estima que en 2021 se cerrará la adquisición de más de 550.000 activos residenciales en España - la cifra más alta de la última década-, lo que supone un aumento del 9,8% respecto a 2019 y del 31% sobre 2020. Mientras, en el ejercicio actual se espera que se firmen más de 400.000 préstamos hipotecarios, un 12% más que en 2019 y un 20% más que en 2020, según previsiones.

De cara a 2022, distintos estudios vaticinan que se venderán en torno a 566.500 viviendas, lo que se traduce en un repunte del 13,1% en comparación con 2019 y del 34,9% sobre 2020. Por su parte, la firma de hipotecas superará las 402.200 operaciones el próximo año, lo que supondrá un incremento del 12.5% respecto a 2019 y del 20,4% respecto al ejercicio de la pandemia.

Hay que matizar que en el mercado hipotecario español se ha impuesto el tipo fijo y que supondrá el 70% del total de los préstamos a cierre del año. Esta tendencia ha crecido en los últimos meses y continuará su tendencia alcista. En este sentido, del total de hipotecas firmadas sobre viviendas en agosto, el 67% se constituyó a tipo fijo, porcentaje ligeramente inferior al de julio (68,1%), cuando se alcanzó el máximo histórico.

Según nuestro punto de vista pensamos que << La situación de tipos de interés bajos que seguimos encontrándonos a día de hoy, hace que la concesión de hipotecas o las características que se están ofreciendo actualmente facilite mucho el acceso al crédito>>. Siendo un buen momento para comprar porque hay mucha liquidez y los tipos de interés son muy bajos. 

Precio de vivienda

El precio de la vivienda aumentará más de un 4% en 2022 y cerrará el ejercicio actual con un repunte del 2%, según las previsiones. En este sentido consideramos que la vivienda << ha sido uno de los bastiones de resistencia>> tras la pandemia.

Pensamos que una vez retirados los límites a la movilidad, se desató el interés por destinar el ahorro acumulado al patrimonio inmobiliario, pero estos picos no hay que interpretarlos como la antesala de una burbuja, sino como la respuesta lógica de la demanda retenida durante el coronavirus. 

Burbuja Inmobiliaria

El Banco Central Europeo (BCE) ha mostrado en un estudio publicado este miércoles su preocupación por la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria. El organismo considera que los precios de los activos y los préstamos están superando el crecimiento de los ingresos de los hogares.

Esto << se suma a la acumulación de vulnerabilidades a medio plazo y preocupaciones sobre una burbuja inmobiliaria impulsada por la deuda. En particular, los hogares con hipotecas a tipo variables o períodos de tipo fijo más cortos en sus hipotecas están expuestos a un aumento inesperado de los tipos de interés, lo que podría afectar negativamente a su capacidad para pagar el servicio de su deuda>>, explica el BCE. Por otro lado, también ha alertado de la acumulación de vulnerabilidades como consecuencia de las <<valoraciones excesivas en algunos mercados de activos, los niveles elevados de deuda pública y privada y la mayor asunción de riesgos por parte de las entidades no bancarias>>.