Nuevo pacto sobre la ley de Vivienda.

Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
2. Nueva definición para grandes tenedores.
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
5. Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria.
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
7. Prohibición de "acuerdo entre las partes" contrarias a la Ley de Vivienda.
8. Medidas de protección frente a los desahucios.
9. Beneficios fiscales para propietarios.

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

"Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control". La declaración de un barrio o un municipio como <<zona tensionada>> dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas. 

    Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
• Por Ejemplo: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda(por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
• Que el precio d compra o alquiler de la vivienda haya aumentado a menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• Por ejemplo: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero d 2.020, hubiese aumentado en enero de2.023 el valor del IPC entre enero de 2.020 y 2.023 (12,9%) mas tres puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas entera, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas condiciones.

2.  Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

• Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas
• Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 . Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.

Además, se prevé que para enero de 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable inferior al IPC.

4 . Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

• Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler. 

• Por ejemplo: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.

• Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

5 . Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.

• Por ejemplo: el precio medio del alquiler, según el índice inmobiliario de Fotocasa, es de 11,43€/m2, por lo que de media en España se paga (por un piso de 80m2) 914 euros al mes. Esto hará que, de media, los inquilinos se ahorren una comisión media de 1.328 euros al entrar a vivir de alquiler.

6 . Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

7 . Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

8 . Nuevas medidas de protección frente a los desahucios.

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.

- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.

- Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

9 . Beneficios fiscales para propietarios

En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora no han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

- Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

- Bonificación 70%

    Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años

    Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación

- Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda.

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

¿Qué ha cambiado con respecto a la propuesta de Ley de Vivienda 2022?

De acuerdo con lo comunicado bajo el acuerdo para la aprobación y mejora de la Ley por el Derecho a la Vivienda se suprimen siete artículos relativos a políticas de consumo, materia donde el Estado no tiene competencia, y se modifican varios más para superar la vulneración competencial en materia de vivienda de las comunidades autónomas.

Más medidas de la Ley de Vivienda

Además, con respecto al anterior borrador de la Ley de Vivienda 2022 no se han mencionado en la rueda de prensa, pero que tampoco se han descartado explícitamente, por lo que habrá que esperar al borrador de la nueva Ley de Vivienda 2023 para conocer en detalle todas las medidas de esta normativa. Estas son algunas de las medidas antes contempladas:

• Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas: las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.
• Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
• Creación de la vivienda asequible incentivada. Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, donde los propietarios son personas privadas, con determinados beneficios (fiscales, urbanísticos) con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.
• Creación de un fondo social de vivienda. Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario.
• Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Se considera el parque público de vivienda social patrimonio por lo que queda protegido permanentemente y no podrá ser enajenado. Así se ofrece protección a esos hogares afectados por esa posible enajenación de la vivienda social que se ha producido hasta ahora.