Nuevo pacto sobre la ley de Vivienda.

Todos los puntos clave sobre la nueva ley de vivienda

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
2. Nueva definición para grandes tenedores.
3. Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
4. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas en nuevos alquileres.
5. Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria.
6. Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.
7. Prohibición de "acuerdo entre las partes" contrarias a la Ley de Vivienda.
8. Medidas de protección frente a los desahucios.
9. Beneficios fiscales para propietarios.

1. Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler

"Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control". La declaración de un barrio o un municipio como <<zona tensionada>> dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas. 

    Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

• Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares
• Por Ejemplo: si la renta media de una zona es de 3.000 euros por hogar, la suma del precio de la vivienda(por hipoteca o alquiler) más los gastos de suministros no podrían superar los 1.000 euros.
• Que el precio d compra o alquiler de la vivienda haya aumentado a menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• Por ejemplo: si una vivienda costaba 300.000 euros en enero d 2.020, hubiese aumentado en enero de2.023 el valor del IPC entre enero de 2.020 y 2.023 (12,9%) mas tres puntos porcentuales adicionales (15,9%). Así, la vivienda tendría que valer 347.700 euros.

La determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas entera, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas condiciones.

2.  Nueva definición para grandes tenedores

Se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios.

• Grandes tenedores: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas
• Pequeños propietarios: serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

3 . Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Esta es, sin duda, una de las medidas más polémicas de la Nueva Ley de Vivienda 2023, ya que son muchos los expertos que se han mostrado en contra de este tipo de medidas.

Con la nueva normativa los precios de los alquileres, a partir de enero de 2024 (recordemos que actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria), las actualizaciones de los alquileres se verán limitadas a un máximo de un 3% y quedarán desvinculadas del IPC.

Además, se prevé que para enero de 2025 se cree un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable inferior al IPC.

4 . Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.

Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados. Esta medida tiene como objetivo contener y reducir el precio de las viviendas de alquiler y no se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas. 

Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y de quién sea el propietario (pequeño o gran tenedor)

• Para pequeños propietarios: mediante la indexación al precio del alquiler anterior en vigor, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de alquiler. 

• Por ejemplo: Si una vivienda tenía un contrato de alquiler por 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice en vigor (2% en 2023, 3% en 2024 y por definir según el nuevo índice a partir de 2025) Así, si se realizase un nuevo contrato en 2023, su precio no podrá superar los 1.030 euros mensuales.

• Para grandes tenedores: mediante la aplicación del índice de contención de precios el cual todavía está por definir.

Esta ley también contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado dentro de estas zonas tensionadas, las cuales también estarán limitadas en precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.

5 . Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.

• Por ejemplo: el precio medio del alquiler, según el índice inmobiliario de Fotocasa, es de 11,43€/m2, por lo que de media en España se paga (por un piso de 80m2) 914 euros al mes. Esto hará que, de media, los inquilinos se ahorren una comisión media de 1.328 euros al entrar a vivir de alquiler.

6 . Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras

Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, tasa de basura, etc.)

7 . Prohibición de “acuerdo entre las partes” contrarias a la Ley de Vivienda

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos incluso si estos son contrarios a parte de la Ley.

Sin embargo, como indica el borrador, “desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.”

8 . Nuevas medidas de protección frente a los desahucios.

Esta nueva normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:

- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.

- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.

- Acceso obligatorio a los  procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

- Las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.

9 . Beneficios fiscales para propietarios

En la rueda de prensa se ha afirmado que a los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar que el incremento del precio de los nuevos contratos del alquiler estén limitados en relación con el contrato de alquiler anterior.

Por ahora no han trascendido los detalles de las bonificaciones fiscales, aunque los del antiguo borrador de la ley de vivienda de 2022 se planteaba una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan los propietarios en caso de que bajen el precio del alquiler.

- Bonificación 50%  a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

- Bonificación 70%

    Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años

    Si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación

- Bonificación 90% si se produce en en áreas tensionadas

Ejemplo de bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda.

Un arrendatario (pequeño tenedor) con una vivienda en una zona tensionada que fija un precio de alquiler 800€/mes y aplica una reducción del 5% sobre la renta hasta los 760€/mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En este caso se calcula que los rendimientos netos serían de 6.384€ que si actualmente tributan a un 60% (tributarían 3.830€), con la nueva ley de vivienda esta reducción iría hasta el 90%, por lo que el importe sujeto a tributación sería de 638€.

¿Qué ha cambiado con respecto a la propuesta de Ley de Vivienda 2022?

De acuerdo con lo comunicado bajo el acuerdo para la aprobación y mejora de la Ley por el Derecho a la Vivienda se suprimen siete artículos relativos a políticas de consumo, materia donde el Estado no tiene competencia, y se modifican varios más para superar la vulneración competencial en materia de vivienda de las comunidades autónomas.

Más medidas de la Ley de Vivienda

Además, con respecto al anterior borrador de la Ley de Vivienda 2022 no se han mencionado en la rueda de prensa, pero que tampoco se han descartado explícitamente, por lo que habrá que esperar al borrador de la nueva Ley de Vivienda 2023 para conocer en detalle todas las medidas de esta normativa. Estas son algunas de las medidas antes contempladas:

• Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas: las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.
• Más impuestos para las viviendas vacías. Para incentivar el alquiler de estas viviendas a aquellas que lleven vacías más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan aumentar la tasa del IBI para viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.
• Creación de la vivienda asequible incentivada. Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada, donde los propietarios son personas privadas, con determinados beneficios (fiscales, urbanísticos) con el fin de que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo.
• Creación de un fondo social de vivienda. Apuesta por un parque público de alquiler y una medida que hace muchos años que viene reclamando el sector inmobiliario.
• Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. Se considera el parque público de vivienda social patrimonio por lo que queda protegido permanentemente y no podrá ser enajenado. Así se ofrece protección a esos hogares afectados por esa posible enajenación de la vivienda social que se ha producido hasta ahora. 

 INFORMACIÓN MERCADO HIPOTECARIO

Mercado hipotecario

La firma de hipotecas crecerá un 12% ese año sobre 2019 y alimenta las dudas sobre una nueva burbuja

• La firma de hipotecas se dispara y el tipo fijo se impone: supondrá el 75% del total de préstamos.
• la subida del importe medio del préstamo hipotecario alerta de una posible burbuja inmobiliaria.
• El BCE alerta de una nueva burbuja inmobiliaria y de la elevada deuda pública y privada.

Según las últimas noticias, la compraventa de viviendas y la firma de hipotecas encadenan varios meses de ascensos y se prevé que esta tendencia positiva continúe en 2022. Se estima que en 2021 se cerrará la adquisición de más de 550.000 activos residenciales en España - la cifra más alta de la última década-, lo que supone un aumento del 9,8% respecto a 2019 y del 31% sobre 2020. Mientras, en el ejercicio actual se espera que se firmen más de 400.000 préstamos hipotecarios, un 12% más que en 2019 y un 20% más que en 2020, según previsiones.

De cara a 2022, distintos estudios vaticinan que se venderán en torno a 566.500 viviendas, lo que se traduce en un repunte del 13,1% en comparación con 2019 y del 34,9% sobre 2020. Por su parte, la firma de hipotecas superará las 402.200 operaciones el próximo año, lo que supondrá un incremento del 12.5% respecto a 2019 y del 20,4% respecto al ejercicio de la pandemia.

Hay que matizar que en el mercado hipotecario español se ha impuesto el tipo fijo y que supondrá el 70% del total de los préstamos a cierre del año. Esta tendencia ha crecido en los últimos meses y continuará su tendencia alcista. En este sentido, del total de hipotecas firmadas sobre viviendas en agosto, el 67% se constituyó a tipo fijo, porcentaje ligeramente inferior al de julio (68,1%), cuando se alcanzó el máximo histórico.

Según nuestro punto de vista pensamos que << La situación de tipos de interés bajos que seguimos encontrándonos a día de hoy, hace que la concesión de hipotecas o las características que se están ofreciendo actualmente facilite mucho el acceso al crédito>>. Siendo un buen momento para comprar porque hay mucha liquidez y los tipos de interés son muy bajos. 

Precio de vivienda

El precio de la vivienda aumentará más de un 4% en 2022 y cerrará el ejercicio actual con un repunte del 2%, según las previsiones. En este sentido consideramos que la vivienda << ha sido uno de los bastiones de resistencia>> tras la pandemia.

Pensamos que una vez retirados los límites a la movilidad, se desató el interés por destinar el ahorro acumulado al patrimonio inmobiliario, pero estos picos no hay que interpretarlos como la antesala de una burbuja, sino como la respuesta lógica de la demanda retenida durante el coronavirus. 

Burbuja Inmobiliaria

El Banco Central Europeo (BCE) ha mostrado en un estudio publicado este miércoles su preocupación por la posibilidad de una nueva burbuja inmobiliaria. El organismo considera que los precios de los activos y los préstamos están superando el crecimiento de los ingresos de los hogares.

Esto << se suma a la acumulación de vulnerabilidades a medio plazo y preocupaciones sobre una burbuja inmobiliaria impulsada por la deuda. En particular, los hogares con hipotecas a tipo variables o períodos de tipo fijo más cortos en sus hipotecas están expuestos a un aumento inesperado de los tipos de interés, lo que podría afectar negativamente a su capacidad para pagar el servicio de su deuda>>, explica el BCE. Por otro lado, también ha alertado de la acumulación de vulnerabilidades como consecuencia de las <<valoraciones excesivas en algunos mercados de activos, los niveles elevados de deuda pública y privada y la mayor asunción de riesgos por parte de las entidades no bancarias>>.

 ¿Tengo un piso vacío, en que me afecta la nueva Ley de Vivienda 2021?

Si tiene una vivienda en propiedad, le contamos las claves que debería conocer sobre la futura Ley de Vivienda 2021

A continuación le contamos las claves que debería conocer sobre la futura Ley de vivienda 2021, que incorpora novedades para tener en cuenta, especialmente para aquellos que tengan una vivienda en alquiler o vacía.

Tras meses de negociaciones, el Gobierno está a punto de pasar a trámite parlamentario la nueva ley de Vivienda 2021, un texto que plantea grandes cambios para los caseros; incluyendo desde nuevas bonificaciones fiscales para el alquiler, hasta recargos en los impuestos a las viviendas vacías.

A continuación vemos cómo son estas novedades:

• Diferencias entre grandes y pequeños propietarios.
• Novedades que incorpora la nueva Ley de la Vivienda para los pequeños propietarios.
• Retirada de privilegios, control del precio de los alquileres y viviendas reservadas para el alquiler social para grandes tenedores y empresas.
• Ayudas al alquiler para menores de 35 años.

Diferencias entre grandes y pequeños propietarios de viviendas.

La primera clave que incorpora esta Ley es un tratamiento diferente para cada tipo de arrendador, diferenciado entre pequeños propietarios (caseros que cuenten con menso de 10 viviendas en su poder) y grandes tenedores (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial).

Novedades que incorpora la nueva Ley de la Vivienda para los pequeños propietarios.

En este caso, para todas las personas que cuenten con menso de 10 casa, la nueva normativa aprueba grandes ventajas fiscales para fomentar el alquiler. De este modo, los propietarios podrán reducir en la declaración de la Renta entre el 50% y el 90% del rendimiento neto del alquiler si realizan acciones como:

• Si se rebaja el alquiler más de un 5% respecto al contrato anterior.
• Si se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años.
• Si se alquila una vivienda rehabilitada recientemente.
• Si se pone en alquiler una vivienda en las llamadas "zonas tensionadas".
• Si se congela el precio del alquiler, pero se han acometido obras de rehabilitación.

Además, aquellos propietarios que tengan cuatro viviendas o más se enfrentan a pagar un recargo en el Impuesto de Bienes e Inmuebles de hasta el 150% si tienen una vivienda deshabitada. Este recargo lo podrá aplicar cada Ayuntamiento o comunidad Autónoma para fomentar el alquiler en su zona.

Retirada de privilegios, control del precio de los alquileres y viviendas reservadas para el alquiler social para grandes tenedores y empresas.

La nueva Ley determina que cuando en una zona el coste del alquiler o de la hipoteca, incluyendo los gastos de suministros, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o el precio del alquiler haya subido al menso un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico, la zona será declarada como "zona tensionada" por un periodo máximo prorrogable de tres años. Durante ese periodo, los grandes tenedores con personalidad jurídica deberán limitar el precio de alquiler al índice de referencia de la zona (que será establecido por el Ayuntamiento).

Por otro lado, a partir de ahora las promociones de obra nueva deberán reservar el 30% de las viviendas al parque público, de las que la mitad se destinarán al alquiler social. 

Además, las entidades arrendadoras (empresas propietarias de viviendas destinada al alquiler) también verán cambios con la nueva Ley de Vivienda: verán reducida la bonificación del 85% en la cuota del Impuesto de Sociedades, aunque la cantidad aún no se ha hecho pública.

Ayudas al alquiler para menores de 35 años.

La nueva Ley de la Vivienda incluye también ayudas para facilitar el alquiler a los más jóvenes. De este modo, todas aquellas personas de entre 18 y 35 años que tengan unas rentas o ingresos anuales inferiores a 23.725€ podrán acceder a una ayuda directa de 250€ mensuales para contratos de alquiler inferiores a 600€ al mes. 

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 RESILIENCIA

”En medio de toda dificultad, hay una oportunidad”

Fuimos muchos los que vivimos en directo la crisis económica mundial sufrida en el 2008 y también fuimos muchos los que por suerte la superamos, ¿cómo? A base de cambios y de resistencia, como el lema de la familia del explorador Shakelton que le inspiró el nombre del buque que le llevaría a su misión en la Antártida: Endurance.

Creo que en 2015 ya estábamos saliendo de esa crisis. Por esas fechas leí un resumen del libro: La brújula de Shakelton (Enseñanzas de un explorador polar sobre el éxito personal). Ya que relataba la aventura de Shakelton y su tripulación y las enseñanzas que esa extraordinaria aventura humana podían tener para los inmobiliarios (resistentes), no olvidar que el buque y toda la tripulación estuvieron 2 años perdidos. 

Hoy se me ha venido a la mente y he releído el resumen que realicé y me parece interesante compartir, brevemente , las ocho cualidades imprescindibles que, para el autor del resumen, llevan al “éxito” (sería bueno en estos tiempo extraños añadir una novena, la prudencia)

1.- RUMBO. Todos los viajes comienzan por fijar una dirección. El rumbo que escogemos para nuestra vida está relacionado con el éxito.

2.- REGENERACIÓN. Cualquier viajes sufre altibajos e inconvenientes y es necesario dotarse de la capacidad para encajar los impactos de la vida. La resiliencia es esa habilidad.

3.- ENFOQUE: La conciencia plena implica estar en el momento presente, no perder de vista nuestros objetivos y concentrarnos en ellos. 

4.- DUREZA. Es la capacidad de soportar situaciones incómodas, y tiene que ver con el autocontrol y la fuerza de voluntad.

5.- CONSTANCIA. La perseverancia nos ayuda a lograr nuestras metas a largo plazo. Está basado en la práctica deliberada y en los hábitos, que son los pilotos automáticos de la conducta.

6.- ENERGÍA. La gestión de la vida necesita de cuatro fuentes de energía: mental, emocional, física y espiritual. No sólo todas son necesarias, si no que también lo es un adecuado equilibrio entre ellas.

7.- MENTALIDAD. Nuestros estados emocionales dependen de nuestra visión del mundo, y el éxito depende en buena medidas de esos estados emocionales.

8.- CONEXIÓN. Las personas que comparten la vida con nosotros son una clave imprescindible para el éxito. 

De esta crisis también saldremos utilizando este método y teniendo prudencia.