La guia definitiva: ¿Qué impuestos y gastos conlleva comprar, vender o heredar una vivienda?

Navegar por el mundo inmobiliario puede ser complejo. Con esta guía completa de GESPAIN, te ayudamos a entender los costes y obligaciones fiscales de cada operación para que tomes las mejores decisiones, ya seas comprador, vendedor o heredero.

 Comprar, vender o heredar una propiedad son decisiones vitales que conllevan una serie de gastos e impuestos que es fundamental conocer. En GESPAIN, queremos ofrecerte una guía completa para que navegues por el mercado inmobiliario con la confianza de un experto.

Te detallamos todos los costes asociados a una operación de vivienda, desde la perspectiva del comprador, del vendedor, y en casos especiales como una herencia o la extinción de un condominio.

1. Gastos al comprar una vivienda

Los gastos para el comprador dependen de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.

Vivienda de obra nueva:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El impuesto más significativo. Generalmente, el tipo impositivo es del 10% sobre el precio de venta.

• AJD (Actos Jurídicos Documentados): Grava la escritura pública. El porcentaje varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 0.5% y el 1.5%.

Vivienda de segunda mano:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Este es el impuesto principal. Su porcentaje depende de la comunidad autónoma, y suele estar entre el 6% y el 10% del valor de la compra. Así mismo en la comunidad de Madrid, si la compra de vivienda está destinada a vivienda habitual y permanente del comprador, y el valor de compra es inferior a 250.000€, se obtiene una deducción del 10%, sobre el impuesto. 

Otros gastos del comprador: Además de los impuestos, se deben sumar los gastos de notaría, el registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría que tramite la operación.

2. Gastos al vender una vivienda

Al vender una propiedad, el vendedor también debe hacer frente a una serie de costes fiscales que a menudo se subestiman.

• Plusvalía Municipal: Este impuesto grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo de la vivienda desde que se adquirió hasta que se vende. Su cálculo depende de los años que se ha tenido la propiedad y del municipio. Es un gasto crucial que el vendedor debe considerar.

• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): Si al vender la vivienda obtienes una ganancia patrimonial (es decir, la vendes por un precio superior al que la compraste), deberás declarar y tributar por esa ganancia en tu declaración de la renta. La buena noticia es que existen exenciones, por ejemplo, si reinviertes el dinero en la compra de tu vivienda habitual, o eres mayor de 65 años y ha sido tu vivienda habitual en los últimos 3 años fiscales.

3. Gastos al heredar una vivienda

Heredar una propiedad también implica asumir una carga fiscal importante que no debe pasarse por alto.

• Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Este es el impuesto principal. Se paga por el valor de la propiedad heredada y su importe varía enormemente en función de la comunidad autónoma, el grado de parentesco con el fallecido y el valor de la herencia. Algunas comunidades aplican bonificaciones muy significativas, mientras que en otras el impuesto puede ser muy elevado.

• Plusvalía Municipal: Al igual que en una compraventa, la Plusvalía Municipal se debe abonar al heredar una propiedad, ya que el bien cambia de titularidad.

4. La Extinción de Condominio: una solución fiscalmente ventajosa

La extinción de condominio, o disolución de la copropiedad, es un acto jurídico que ocurre cuando dos o más personas que poseen una propiedad en común (un condominio) deciden dejar de tenerla de forma conjunta.

Este supuesto es muy común en casos de separación o divorcio, donde uno de los cónyuges se queda con la totalidad de la vivienda a cambio de compensar económicamente al otro.

¿Por qué es una opción a considerar? A diferencia de una compraventa tradicional entre los copropietarios, la extinción de condominio tributa de una forma mucho más favorable:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): La extinción de condominio no paga ITP, sino que está sujeta al AJD. El tipo impositivo varía por comunidad autónoma, pero suele ser del 0.5% al 1.5% sobre la parte de la propiedad que se adquiere. Este coste es notablemente inferior al ITP (que puede llegar al 10%).

• IRPF: No se genera ganancia patrimonial al extinguir el condominio, por lo que el copropietario que deja de serlo no tiene que declarar un beneficio en la declaración de la renta.

La importancia de la asesoría profesional

Como has podido ver, el mundo de los impuestos y los gastos inmobiliarios es complejo y puede variar según la situación y la comunidad autónoma. Contar con una asesoría experta es clave para tomar decisiones informadas, evitar sorpresas y optimizar cada operación.

En GESPAIN, nuestro compromiso es acompañarte en cada paso del camino, garantizando que todos los procesos se realicen de manera correcta y eficiente. Confía en nuestra experiencia para vender, comprar o gestionar tu patrimonio inmobiliario.