"El mercado inmobiliario en España: Claves de su Evolución Reciente y Oportunidades para Vendedores"

Este análisis se basa en el informe más reciente del Banco de España, titulado "El Mercado de la Vivienda Residencial en España. Evolución Reciente y Comparación Internacional". Elabora por Andrés Majes Baron, David López Rodríguez y Lucio San Juan, expertos en análisis económico, el documento proporciona una visión detallada del mercado inmobiliario español desde una perspectiva histórica e internacional.

A través de este informe, se exploran los factores clave que impulsan el mercado, las tendencias de los precios, el comportamiento de la demanda, y cómo estos influyen en las decisiones de compra y venta de propiedades en España. En este artículo, hemos resumido los puntos más relevantes para ayudar a vendedores y propietarios a entender mejor las dinámicas actuales del mercado y aprovechar las oportunidades disponibles.

1. Crecimiento del Mercado y Dinámicas (2014-Presente)

• Recuperación Económica: Desde 2014, el mercado de la vivienda en España ha experimentado un crecimiento significativo tanto en ventas como en precios medios, impulsado por el aumento demográfico y la demanda de no residentes, junto con una oferta limitada de vivienda. A pesar de retos como la pandemia y el endurecimiento monetario desde 2021, el mercado ha mostrado resiliencia.

• Demanda Extranjera: Un factor clave en la recuperación del mercado ha sido la demanda extranjera, que representa aproximadamente el 20% de las ventas totales de viviendas desde 2013. Esta demanda se concentra principalmente en zonas costeras como Alicante, Islas Baleares y Málaga, impulsando significativamente el alza de precios en esas regiones.

   2.  Limitaciones de la Oferta

• Escasa oferta de Viviendas Nuevas: La producción de nuevas viviendas ha sido limitada y no ha logrado satisfacer al creciente demanda, lo que ha contribuido a un aumento continuo de los precios. La producción actual de viviendas nuevas es mucho menor que en periodos expansivos anteriores. 

• Desajustes Geográficos: El déficit de vivienda es especialmente notable en centros urbanos como Madrid, Barcelona y Valencia, donde el crecimiento de la población no ha sido acompañado por un aumento proporcional de la construcción de nuevas viviendas.

   3.  Crédito y Financiación

• Prudencia en los Préstamos: Desde la crisis de 2008, los estándares de crédito ha sido más estrictos, lo que ha estabilizado el mercado de crédito inmobiliario. el crecimiento del crédito hipotecario ha sido moderado, con la mayoría de las operaciones financiadas bajo condiciones conservadoras, reduciendo el riesgo de una burbuja crediticia.

• Condiciones Hipotecarias: Las hipotecas actuales tiene una relación préstamo-valor por debajo del 74%, en contraste con las condiciones anteriores a 2008, cuando superaban el 100%. Esto muestra una situación crediticia más equilibrada y estable. 

   4.  Contexto Internacional

• Comparación con Otras Economías: El mercado de la vivienda en España no está sobredimensionado en comparación con otras economías avanzadas. Aunque los precios han subido, lo han hecho de manera más sostenible que durante la burbuja inmobiliaria de principios de los 2000. El mercado español sigue siendo competitivo dentro de Europa, con menso riesgo de sobrecalentamiento.

   5.  Tendencias Regionales y Perspectivas Futuras

• Déficit de Vivienda en el Futuro: Debido a los fuertes flujos migratorios y a la urbanización, se espera que la demanda de vivienda continúe aumentando, lo que ampliará aún más el desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en áreas urbanas y turísticas.

• Resiliencia a Pesar de la Inflación: Aunque la inflación ha ralentizado temporalmente el crecimiento real de los precios, las perspectivas a largo plazo del mercado inmobiliario siguen siendo positivas, apoyadas por las tendencias demográficas y la demanda internacional.

 ¿Comprar una casa?

En GESPAIN te damos 5 puntos clave que debes considerar antes de tomar una decisión.

Comprar una vivienda es un paso importante, y en GESPAIN, nos aseguramos de que este proceso sea lo más sencillo y transparente posible para ti. Aquí te presentamos 5 aspectos esenciales que debes tener en cuenta antes de adquirir tu próximo hogar.

1. Presupuesto y Financiación

Es vital definir un presupuesto realista, y en GESPAIN, te ofrecemos asesoramiento financiero personalizado, para obtener la mejor hipoteca según tu perfil. Además, te ayudamos a evaluar todos los gastos asociados a la compra de una vivienda: desde los impuestos hasta las reformas necesarias.

2. Ubicación Perfecta para tu Estilo de Vida

La ubicación es clave no sólo por el valor de reventa, sino también por tu calidad de vida. En GESPAIN, te brindamos un análisis detallado de las zonas de Madrid, incluyendo los precios actuales, la proyección de crecimiento y la calidad de los servicios disponibles en cada área. Así, tomas una decisión informada basada en datos reales del mercado local.

3. Estado de la Propiedad

No te arriesgues a comprar una vivienda sin conocer su estado real. En GESPAIN, colaboramos con reformistas que te pueden asesorar de futuras reformas.

4. Gastos de Mantenimiento: Calcula el Futuro

Muchas veces, los compradores se sorprenden con los costos de mantenimiento ocultos. Te proporcionamos un desglose  claro de los gastos de comunidad y te asesoramos sobre qué tipo de vivienda se ajusta mejor a tus expectativas a largo plazo. Además, te informamos sobre posibles gastos adicionales en función de las características de la propiedad.

5. Documentación Legal en Orden

En GESPAIN, te asistimos con todos los trámites legales. Nuestros asesores revisan la propiedad para asegurarse de que esté libre de cargas y gravámenes. Este servicio no sólo te ahorra tiempo, sino que te asegura una compra sin sorpresas desagradables. 

Conclusión

En GESPAIN, no solo te ayudamos a encontrar la casa de tus sueños, sino que también nos aseguramos de que tomes la mejor decisión posible. Nuestro equipo te ofrece el respaldo necesario en cada etapa del proceso, desde la búsqueda inicial hasta la firma final, con el objetivo de que tu compra sea segura rápida y satisfactoria.

¿Estás listo para comprar?

Ponte en contacto con nosotros hoy mismo para recibir asesoramiento personalizado y descubre por qué tantos compradores confían en GESPAIN para encontrar su nuevo hogar.

¿Cuál es el origen de "El Gordo" y por qué se llama así al primer premio de la Lotería de Navidad?

El 22 de diciembre, Loterías y Apuestas del Estado repartirá 2.408 millones de euros. Sin embargo, el premio que más interés suscita el "El Gordo". Pero, ¿de dónde viene el nombre de este premio?.

¿Por qué se llama "El Gordo" a primer premio?

El día "The Diplomat in Spain" explica que en 1773, el ministro de Hacienda del rey Carlos III, el marqués de Esquilache, instituyó la Lotería Primitiva o Lotería de Números con el objetivo de incrementar los ingresos a las arcas reales, ya que el país estaba inmerso en la Guerra de los Siete Años.

En ese momento, se creó como un impuesto indirecto encubierto, celebrándose el primer sorteo el 10 de diciembre de 1763 en Madrid, Sin embargo, no fue hasta 1881 cuando nació lo que se parece más a la que ahora vemos cada 22 de diciembre.

A finales del sigo XVIII apareció "El Enano afortunado", un personaje ficticio que fue creado para promocionar la Primitiva de esa época y hecho de bolas de Lotería. Era un ser mitológico, pequeño y "gordo", también conocido como "El Fanático de la Lotería" y que fue considerado como la "mascota" del sorteo.

Este personaje se caracterizaba por tener todo su cuerpo repleto de números de terminaciones de la Lotería de Navidad. Numerosos expertos comentan que ahí estaría el origen del nombre de "El Gordo".

 

¿ Y si me toca el "GORDO"? 

¿Que hay que hacer si te toca la lotería? Consejos para sacar la máxima rentabilidad al dinero.

¿Quién no ha soñado alguna vez con qué haría si ganara un buen pellizco con la lotería?

Viajar, comprar una casa, invertir, pagar deudas, darse los caprichos siempre deseados...

Sin embargo, para que el premio dure hay que administrarlo bien. Los expertos recomiendan no tomar decisiones en caliente. 

Lo primero que hay que saber es que la Agencia Tributaria, descontará el 20% del premio, no hay que preocuparse por guardar esa cantidad, ya que directamente nos ingresarán la cantidad con los impuestos descontados. Con lo que si nos toca un premio algo, Hacienda se quedará con 78.000 de los 400.000 euros del premio. 

Según explica Lotería y Apuestas del Estado (LAE) en su web, deberá dirigirse a una de las entidades financieras autorizadas para cobrarlo a partir del día siguiente al del sorteo, eso sí, previa presentación del DNI de todos los agraciados. También se puede solicitar el cobro online, para ello deberá estar registrado y autentificado en el sistema de LAE.

¿Qué hacer y qué evitar?

Una vez con el dinero neto en la cuenta, para sacar la máxima rentabilidad del premio, los expertos recomiendan tomar decisiones con calma y después de haber recibido asesoramiento. Según los expertos de Finect, una cartera de fondos de inversión son productos flexibles con los que sacar partido a sus ahorros, los cuales podrá recuperar en cualquier momento. Eso sí, cuando venda las participaciones, Hacienda le reclamará su parte del beneficio obtenido. Esta es una buena opción de inversión a largo plazo.

Los planes de pensiones son otra opción, siempre teniendo en cuenta que en este caso la recuperación de nuestros ahorros se rige por condiciones más estrictas y normalmente hay que esperar al menos diez años desde su contratación. Este producto ofrece la ventaja fiscal de que Hacienda le desgravará lo invertido. Pero cuando recupero su dinero, la Agencia Tributaria le reclamará su parte -nadie da un duro por cuatro pesetas-.

La inversión inmobiliaria es otra forma de ver crecer su premio, especialmente si lo invierte en adquirir una vivienda en una gran ciudad de alta demanda ocupacional. En Madrid o Barcelona, por ejemplo, la mayor rentabilidad lo ofrecen los pisos situados en los barrios modestos, según los cálculos elaborados por Finect, "si destina 600 euros al cobro del alquiler a invertir en fondos de riesgo moderado, al cabo de 20 años tendría 272.182 euros, más el valor de su vivienda. 

Lo que los expertos no recomiendan hacer en ningún caso es dejar el dinero parado en la cuenta del banco, porque mientras el nivel de vida sube, el dinero continúa siendo el mismo, pero con él podrá adquirir cada vez menos cosas, por lo que irá perdiendo nivel adquisitivo. 

¡¡ VENTA CON ALQUILER VITALICIO !! 

¿Qué es un alquiler vitalicio?

Un alquiler vitalicio permite obtener mucha liquidez a la firma de la operación. El vendedor deja de pagar los gastos que corresponden al propietario, tales como comunidad, IBI y derramas. Supone una muy buena fiscalidad ya que los mayores de 65 años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial que se produce a la vente, siempre que se trate de la vivienda habitual.

¿En que consiste una Venta con Alquiler Vitalicio?

La venta con alquiler vitalicio, es una formula que permite al propietario de la vivienda vender y obtener los ingresos por la venta, a la vez que puede seguir viviendo en su casa de toda la vida como inquilino por el tiempo que se pacte o  hasta su fallecimiento. 

• La Venta con Alquiler Vitalicio se realiza con inversores que buscan obtener una rentabilidad por el alquiler del inmueble. El vendedor se beneficia al conseguir una importante suma de dinero, normalmente entre el 70-100% del valor de la vivienda. A su vez el comprador puede obtener una rentabilidad por el dinero invertido; el precio del alquiler anual suele variar entre el 3,5-5% del precio de compra del inmueble. 

Es muy importante considerar y tener en cuenta que en la Venta con Alquiler Vitalicio, si bien se consigue una cantidad de dinero muy importante al principio de la operación, se corre el riesgo de tener que administrar bien ese dinero para poder pagar el alquiler. 

Es por eso que la Venta con Alquiler se suele realizar:

• Cuando el vendedor es de edad muy avanzada y se quiere obtener la mayor cantidad de dinero por la vivienda.
• Así mismo, cuando existe una deuda muy alta que no se puede hacer frente de otra manera.
• Sobre una segunda vivienda que se va a disfrutar durante unos años, pero no de por vida. 

Ahora que te hemos explicado un poco como funciona, nos gustaría informarte, debido a que esta modalidad está enfocada a personas mayores. 

En GESPAIN, os asesoramos en todo momento, y si el vendedor es una persona de avanzada edad, recomendamos que venga acompañad@ de familiares o personas que entiendan todos los conceptos.

REQUISITOS:

- Preferiblemente personas mayores de 65 años.

- Vivienda habitual (Sin Cargas)

COMO FUNCIONA

- La compraventa se formaliza ante notario, se transmite el 100% del pleno dominio y el vendedor recibe toda la cantidad acordada previamente con el comprador.

- En el mismo acto se firma un contrato de arrendamiento con carácter vitalicio que formará parte de la escritura.

- Dicha escritura con el contrato de arrendamiento se inscribirá en el registro de la propiedad. 

No todo van a ser malas noticias

      Las hipotecas sobre vivienda bajarán en 2024 una Media de hasta 1.100 euros.

 La posición actual del BCE respecto a la inflación y su probable bajada augur un cambio de tendencia inminente en los tipos de interés. Se presume una bajada escalonada desde el 4,5% actual hasta un 3.5% en otoño de 2024. En Marzo empezaría a bajar los tipos de interés y habría una repercusión directa en los hipotecados que podría llegar a ser de un ahorro de hasta 1.100 euros en sus hipotecas en 2024.

    Expectativas positivas para las hipotecas de viviendas en 2024

El ahorro de los hipotecados en 2024 será proporcional al importe de la deuda, a la antigüedad del préstamo y a los meses pendientes de pago.

Viendo como evoluciona la inflación, Isabel Schnabel, miembro del Comité Ejecutivo del BCE, considera "improbable" alzas adicionales de los tipos de interés para las hipotecas de vivienda. El Euribor además, bajó en Noviembre desde un 4,160% previo al 4.022%, y a un 3,777% en lo que llevamos de Diciembre. Esto igualaría los datos de mayo. La previsión es que en febrero o marzo veríamos las primeras rebajas efectivas en las cuotas de las hipotecas. 

Es posible por lo tanto que gracias a estas bajadas, se revierta la situación que se dio entre enero y octubre en que se dieron tan solo transacciones hipotecarias por valor de 46.104 millones de euros y desplomes en la formalización de nuevas hipotecas que llegaron a ser hasta de el 26,7% en abril de este año. 

Evolución de Euribor mensual

A esto parece ser que se unen varias entidades.

"Caixabank: El Euribor se estabiliza y apunta a bajadas en 2024"

"BBVA: Cree que los tipos de interés caerán a finales del 2024"

¿Guerra de los bancos contra el Euribor? 

La banca inicia una guerra hipotecaria: Santander, BBVA y EVO ofrecen un tipo fijo por debajo del 3,8%

Los bancos tienen un problema. El encarecimiento de las hipotecas llevado a cabo tras la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo y del euríbor, ha producido que los bancos aumenten sus márgenes de beneficios, pero a costa de perder solicitudes. De hecho, según el Insituto Nacional de Estadística, en lo que llevamos de 2023 se han cancelado registralmente más préstamos hipotecarios de los que se han contratado.

Todo apunta, por lo tanto, a que este año se concederán menos hipotecas que durante el ejercicio anterior. Sin embargo, parece que la banca no quiere tirar aún la toalla, algunas entidades han mejorado su oferta hipotecaria durante las últimas semanas para incentivar la contratación y terminar el año con mejores cifras, especialmente en las modalidades a tipo fijo y mixto.

REBAJAS EN ALGUNAS HIPOTECAS FIJAS

El Banco Santander, por ejemplo, ha apostado por rebajar considerablemente el interés de su Hipoteca Fija. Hasta Octubre, este producto tenía un interés del 3,99% y desde el 3,89%, que se conseguía después de domiciliar nómina, contratar dos seguros suyos (vida y hogar). Desde hace poco menos de un mes, sin embargo, su tipo ha bajado hasta el 2,80%, con las mismas condiciones de vinculación. 

Cabe destacar la rebaja de la Hipoteca Fija de Banco Sabadell, producida a principios de octubre: del 3,95% al 3,55%. Antes y ahora, para conseguir este tipo de interés, tienes que domiciliar la nómina o la pensión y contratar los seguros de hogar, vida y protección de pagos ofrecidos por la entidad.

ING, es otro de los bancos que ha apostado por reducir sus tipos fijos. El interés de la Hipoteca Naranja Fija de la entidad neerlandesa ha bajado del 3,90 al 3,75%. Lo que no han variado son las condiciones para conseguir ese precio: hay que domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y de vida a través de la mediación de ING.

TIPO MIXTO: REBAJAS Y NUEVAS OFERTAS.

Pero los mayores cambios se han producido dentro del mercado de hipotecas a tipo mixto. Por ejemplo EVO Banco ha reducido considerablemente el interés de su Hipoteca Inteligente Flexible en octubre: del 3,20% los primeros 15 años y euríbor más 0,75% los siguientes al 2,95% los primeros 15 años y euríbor más 0,75% el resto. Eso sí condicionada a domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad.

Otra rebaja llevada a cabo en octubre ha sido la de la Hipoteca Mixta de Banco Santander. Antes del cambio su interés era del 4,30% en los primeros nueve años y medio y de euribor más 0,80% después. Y desde hace unas semanas, su tipo es del 2,70% en el primer tramo y de euríbor más 0,70% para el resto del plazo. Para conseguir estos precios: hay que domiciliar la nómina, contratar los seguros de hogar y vida con el banco y comprar una vivienda sostenible.

Por su parte, ING, ha rebajado el tipo fijo inicial de su Hipoteca Naranja Mixta: del 3,55% al 3.40% para los primeros diez años. Para el resto del plazo, el interés se mantiene en euríbor más 0,79%. Las condiciones son, domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad.

En cambio, Banco Sabadell ha optado por reducir su interés aplicado en el tramo a tipo variable: de euribor más 0,85% a euríbor más 0,80%. Para los primeros tres años, eso sí, el interés todavía es del 2,99%. para acceder a esta oferta es necesario domiciliar la nómina o pensión y suscribir los seguros de hogar, vida y protección de vida a través de la entidad.

Finalmente, cabe destacar que ABANCA ha lanzado una nueva hipoteca a tipo mixto: La Hipoteca Mixta Mari Carmen. Su interés es del 2,50% los primeros cinco años y de euríbor más 0,60% los siguientes, que puede conseguirse a cambio de domiciliar unos ingreso de al menos 2.500 euros al mes, de contratar dos seguros de la entidad (hogar y vida) y de usar una de sus tarjetas de crédito.